网上有关“河南省国土资源厅 河南省监察厅关于房地产开发用地出让有关问题的意见”话题很是火热，小编也是针对河南省国土资源厅 河南省监察厅关于房地产开发用地出让有关问题的意见寻找了一些与之相关的一些信息进行分析，如果能碰巧解决你现在面临的问题，希望能够帮助到您。

(豫国土资发〔2010〕2号)

各市、县国土资源局、监察局:

自房地产开发用地实施招标拍卖挂牌出让制度以来,全省各级国土资源管理部门和行政监察机关密切配合,认真开展监督检查,督促地方政府及相关职能部门认真执行有关制度,我省房地产用地管理工作已经取得了明显的社会效益。但工作中也存在着一些亟须解决的问题。为落实党中央、国务院关于保增长、扩内需、促进经济平稳较快发展的决策,更好地发挥土地政策的调控作用,处理房地产开发用地出让过程中的热点、难点问题,根据我省实际情况,提出以下意见,请遵照执行。

一、各市、县必须认真编制年度国有建设用地供应计划,优先确定工业用地、保障性住房用地供应规模、布局和时序。各市、县在编制保障性住房用地供应计划时,要明确项目名称、用地位置、土地面积和建筑容积率,注明使用新增建设用地或存量建设用地,并报省国土资源厅备案。

二、已购公有住房和取得房屋所有权5年以上的经济适用住房、廉租房,可采取协议方式办理房屋所有权分摊土地面积的出让手续。其出让金按现行城镇住宅用地基准地价级别标准的5%计算。

三、纳入棚户区改造完成拆迁安置工作的国有建设用地,由省辖市、县土地储备机构统一纳入储备计划,实施开发整理,也可以委托有资质有实力的企业参与棚户区改造建设用地的开发整理。开发整理后的土地,按照有关规定采取招标、拍卖、挂牌的方式出让。拆迁过渡费(搬迁补助费和临时安置补助费等)、开发整理费及出让前期相关业务费用一并计入公开出让地块的土地成本。前期参与开发整理的企业投入的资金,按实际投入成本加同期银行贷款利息给予补偿。城市棚户区改造范围内市政及公共设施用地和配建的经济适用住房、廉租房用地,可以划拨方式供应。棚户区改造出让土地所得收益,优先用于棚户区改造的基础设施和公共服务设施建设。对于工矿棚户区改造,原属于划拨的生产用地,由城市规划部门调整为棚户区建设住宅用地并出具规划设计条件,国土资源管理部门为原土地使用者办理划拨住宅用地手续,纳入保障性住房建设计划。属商品房开发建设的,以招标、拍卖、挂牌的方式供应土地。

四、加强房地产用地管理,保持地价基本稳定。各市、县国土资源管理部门要根据每年新增建设用地指标和市场供求状况,统筹考虑可供应的增量和存量土地,合理确定房地产用地总量、各类房地产用地布局结构和供应时间,并保障廉租住房和经济适用住房用地。禁止以建设保障性住房为名取得划拨土地后用于商品住房开发,禁止国家机关新征用土地或购买土地搞集资合作建房,严禁通过补办出让手续等方式,将已供应的保障性住房用地改变土地使用条件用于商品房开发建设。

为加快房地产开发建设进度,防止“地王”现象,各市、县要按照两至三年的开发周期,控制大地块供应,确保供出土地能够及时开发建设,形成有效的住房供给。政府供应的商品住宅用地应实行“净地”出让。对需成片开发建设的住宅用地可根据规划道路或其他条件实行分宗多块供应,鼓励多家开发企业同时参与大面积住宅用地的开发建设。

五、建立房地产开发企业用地诚信档案,规范开发企业市场行为。对违反招标拍卖挂牌活动规定,竞买成功后不及时签订《成交确认书》或《国有建设用地使用权出让合同》,未按时足额缴纳土地出让金、未按合同约定动工建设的企业,除依法依规处理外,并记入用地诚信档案,限制其参加土地“招拍挂”活动取得新的土地使用权。

六、严格法律文书签订。“招拍挂”出让成交后,必须当场签订《成交确认书》或《中标通知书》,明确出让合同签订的地点、时间和逾期不签的法律责任。要规范签订《国有建设用地使用权出让合同》,明确定金、交地时间、土地出让金缴纳时间、开竣工时间、延建时间、违约责任等。上述重要条款缺失的,追究出让人的责任。

七、各级监察机关、国土资源管理部门要认真履行职责,严肃查处违反公开出让制度中的违纪违法案件。对出让合同签订后擅自批准调整土地用途和规划设计条件的,对不按规定及时准确在土地市场动态监测与监管网发布出让公告和出让结果信息的,对领导干部干预公开出让的,要认真纠正和查处,严肃处理。

全省各级国土资源管理部门和监察机关在执行过程中遇到的问题,应及时向省国土资源厅和监察厅反映,以促进我省保增长、保民生、保经济平稳较快发展目标的实现。

二○一○年一月十三日

中消协：部分房地产领域经营者仍利用强势地位“压榨”消费者

近期首个降低首付门槛的城市，“变卦”了。而这距离其发布楼市松绑政策不足两周时间。

3月5日，新京报记者从河南省驻马店市住房和城乡建设局方面了解到，在河南省政府约谈驻马店市人民政府主要负责人后，驻马店发布的17项稳楼市政策已从官网撤下，目前该市房地产政策按原政策执行。

房地产行业等待的政策春风刚刮一阵就停了，近期不仅出现于这一地。此前一天，广州一涉及房地产的细则就历经了“一日游”。

对此，专家认为，监管机构多次重申“房住不炒”，即便要放松，也要更强调供给端或企业端，对于购房端的政策变动会变得更加谨慎。

两地楼市松绑政策现“半月游”“一日游”

驻马店被撤下的文件全称为《关于进一步规范促进房地产业平稳健康发展的意见》，其中有17项稳楼市政策，包括“要求金融机构适度下调个人住房按揭贷款利率，首套房贷款最低首付比例由30%下调为20%”。同时，对在市中心城区、各县城区购买首套居住房屋的人给予补助，包括各类人才补助标准200元/人、大中专以上毕业生补助标准150元/人，农民工补助标准100元/人等。

这是新冠肺炎疫情期间首个明确提出降低购房首付的城市。此前，北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池对新京报记者表示，驻马店等地降低首付比例会对当地房地产市场产生一定影响，释放一部分需求。不过，中原地产首席分析师张大伟认为，驻马店并非一二线城市，只是三四线城市的代表，其下调首付比例的实际影响有限。

“该政策的心理影响较大，个别城市开始调整公积金首付政策，也算是目前为止最重磅的政策，这代表了救市政策已经进入第二阶段，开始刺激需求了。”张大伟表示。

实际上，政策发布会撤回这一幕，刚刚在广州发生。

广州市政府3月3日发布了《广州市坚决打赢新冠肺炎疫情防控阻击战努力实现全年经济社会发展目标任务若干措施的通知》（下称“《通知》”），共提出48条举措，包括：广州公寓、商铺等商办项目不再限定最小分割单元，不再限定销售对象。

不过，仅一天后，广州市便表示细则要重新制定。3月5日记者在广州市政府官网搜索发现，这一房地产政策已被删除。

张大伟称，该政策意味着将不限售的商服类项目范围扩大，且可以卖给个人，没有最小面积规定，有利于有这类型土地储备的企业解套，对部分企业来说可加快项目的流动性。但并不公平，相当于为2017年政策收紧后还敢拿地的开发商量身定制。

撤回背后：存政策倒退可能，“房住不炒”是大原则

记者3月5日从安居客看到，驻马店的热门小区，3月二手房均价为每平米6521元，环比上涨0.91%，近半年整体波动不大。

值得一提的是，新冠肺炎疫情之下，多市“封城”，人员流动受限，不少城市的售楼处已关闭、工地停工，2020年一开年房地产行业便遭受意料之外的冲击。根据中原地产统计，为缓冲这一影响，2月以来，超过60个城市发布了不同程度的房地产调控政策，其中南宁重新放开二套房住房公积金贷款政策，东莞出台贷款最长年限统一设定为30年等措施。

对于为何驻马店和广州的调控政策撤回，张大伟对记者表示，到目前为止全国60多个城市发布的调控政策，“救市”刺激市场的不多，基本集中在公积金微调还款时间、土地出让金投资、预售时间变化等，政策力度很微弱。而驻马店与广州的两个政策对市场影响最大。

他进一步解释称，驻马店在疫情后第一个调整首付，而广州影响了2017年后拿地的土地规划，有可能出现商住政策的倒退，所以被叫停也难免。此外，房地产企业打肿脸现象普遍，房企公布的销售业绩都还可以，这种情况下就松绑政策，市场也比较敏感。

易居研究院智库中心研究总监严跃进也认为，一些尺度过大的放松内容，容易被约谈或“下架”。“房住不炒”是大原则，客观上也有助于明确后续的政策思路。即便要放松，也要更强调供给端或企业端，对于购房端的政策变动会变得更加谨慎。

其实从另一个侧面看，受新冠肺炎疫情影响，最近，房企的日子也着实不好过。

直播卖房、打折促销、高管自愿降薪，多房企花式“自救”

据机构数据，房企销量远不止“腰斩”那么简单。招商证券研报数据显示，2月1日~28日，36城新房整体销量同比增速较1月明显下降，同比增速降为-73%，一线、二线及三四线城市的同比增速则分别降至-65%、-64%及-79%。

一边是销售困难，另一边各地房地产政策却并没有明显的放松之势。虽然目前也有地方政府制定政策称允许房企延期缴纳土地出让金，规定银行不得盲目抽贷等，但这也仅能减缓房企一时的资金压力。

另外，诸如河南驻马店的将首套房贷款最低首付比例由30%下调为20%的市场刺激政策，也在监管约谈之后不得不叫停，3月5日，该地17项稳楼市政策已从官网撤下，目前房地产政策按原政策执行。

在重重困难之下，房企只能“自救续命”，打折促销、直播卖房齐上阵，甚至还有房企高管自愿降薪，同时，房地产企业发债融资的消息也源源不断。

花式卖房：打折促销还搞直播

为了卖出自家房源，房企的方法可谓五花八门，不仅有直截了当的打折促销，还有不少房企或房地产平台搞起了直播卖房。

近一个月最引发市场关注的莫非恒大的打折促销了，根据规定，2月18日~29日期间，全国各在售楼盘（含公寓及写字楼）可享受7.5折优惠，3月1日至31日期间，可享受7.8折优惠。不止如此，进入3月份，恒大还大幅降低了订房门槛，从此前的5000元降至2000元。

疫情之下，房价下跌、以价换量已经成为普遍现象。根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据，2020年2月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为15173元/平方米，环比下跌0.24%，其中，就有高达72个城市出现了环比下跌。

除此之外，为了打破无法带客户看房的困境，房企、房地产平台还发起了直播，为客户在线推房，目前，房天下、乐居等平台都上线了卖房直播。

从观看数据来看，直播卖房可谓吸引了不少人“围观”，2月18日《淘宝经济暖报》披露的数据显示，2月以来，全国500多家房产机构的5000多名置业顾问在淘宝直播平台“云卖房”，200万人“云看房”。房天下也公布数据称，2月份其新房直播共75684场，总观看人高达10.3亿。

不过，对于直播看房的效果，业内人士却并不乐观。中原地产首席分析师张大伟坦言，房地产线上是不会有什么客户的，很多房地产交易环节的限制性政策，例如限贷、限售、限价基本都没有放开，这种情况下，唯一能撬动客户的只能是大幅度的降价，其他任何措施都毫无用处。

诸葛找房数据研究中心也表示，目前线上售房很难促成客户成交，新冠肺炎疫情下线上售房会维持购房者对房企和购房的好感及意识，但并不会对整体的销售有较大改善。

一位预期购房者杨女士也对记者坦言：“直播看房我倒是挺有兴趣看的，毕竟可以了解不同楼盘的更多情况，方便在家对比，但如果真的要买房，肯定还是得去现场看看再做选择。”

融资关乎房企生存，房企频发债

销售受影响，房企的资金链也承压，对于一些资金紧张的中小房企而言，新冠肺炎疫情无疑是“雪上加霜”。

近期，房企纷纷发债融资，融资规模同比大幅上涨。Wind数据显示，2020年1~2月，国内房企债券融资2484亿元，同比上升36%。

华泰证券研报数据也显示，仅2月份，境内债发债规模就达363亿元，同比上涨50%。1~2月的境外债也累计发行1523亿元，同比增长3%，已占去年发行量的28%。

大型房企如华夏幸福、万科等在2月份均发布了债券融资相关公告，万科A在2月29日的公告中称，其申请的面向合格投资者公开发行不超过90亿元的公司债券及发行不超过30亿元的住房租赁专项公司债券均已得到证监会批复。

58安居客房产研究院分院院长张波对新京报记者表示，从融资成本来看，近期有出现下滑的迹象，房企在2月的境内外融资都显得较为积极，一方面是受疫情影响国内对于企业发债有一定放松，虽然房地产金融侧的监管从严还在强调，但实际层面房企可以获得的资金支持已经有所增强，并且国外对于房企融资也相对持友好态度，这在一定程度上也推高了海外融资的增长。

张波同时认为，当下的融资正是解决房企的生存问题，分行业来看，房地产在今年的偿债规模明显居前，2020年将到期的债务体量巨大，这本身就需求通过更多融资渠道来“借新还旧”，同时受疫情影响，当下的预售情况远低于去年同期水平，在客观层面造成了房企预售资金的快速缩水，在影响现金流的同时，对于一些中小房企的生存产生极大影响，尤其在今年上半年，融资问题将关乎不少房企的生存，整体流动性放松对于房企在2020年的生存状况将起到重要作用，也是保证房地产行业稳定发展的重要手段。

有房企高管自愿降薪，房天下薪资缓发

另外，还有一些房企或房地产平台甚至降薪自救、缓发薪水，媒体报道称，凯德集团董事会和高管层自愿降薪，其董事费和基础薪资将从4月1日起降低5%~15%，所有经理级及以上级别的员工冻结涨薪。其他员工不受影响，此举措将在6个月之后或者疫情平稳后重新评估。

房天下也表示，3月5日将发送2月份的薪资，但为应对疫情影响，全员2月份薪资进行一次性缓发处理，从3月份开始，再根据各公司、集团的业绩恢复情况，对2月份缓发部分进行赎回安排。

可以预见的是，无论如何，短期内新冠肺炎疫情给房地产行业带来的负面影响已不可避免。但不少券商研报观点认为，实际上，购房需求并未因疫情的出现或发展而取消，只是将需求延后，因此，在疫情结束后，这部分需求将得到集中释放。此外，也有观点认为，此次新冠肺炎疫情将加速行业内公司的分化，一些“造血能力”较强的房企将脱颖而出。

中泰证券研报就发表观点称，该事件或加速行业去杠杆和分化，凸显现金流管理能力，高质量周转能力的重要性或提前受到重视，高质量周转不等于高周转，无息负债的驱动和非囤地模式是主要方向，行业去杠杆的背后将使得真龙头凸显。

11月5日，澎湃新闻从中国消费者协会获悉，11月2日，中消协发布《2021年第三季度全国消协组织受理投诉情况分析》，其中包括“商品房投诉情况专题报告”。报告显示，商品房消费纠纷主要涉及房屋质量、房屋价格、售楼宣传、合同履行等领域。

2021年第三季度，在全国消协组织共受理的消费者投诉中，房屋及建材类7037件，投诉比重占2.73%，其中关于商品房的投诉共2514件，具体分类后，涉及合同投诉833件，涉及虚假宣传594件，涉及售后服务429件，涉及质量投诉373件，等等。

中消协发表关于商品房行业的意见称，（一）坚持“房住不炒”，维护房地产市场健康发展与住房消费者合法权益。随着房地产调控政策持续实施，房地产行业逐渐进入调整期。但是部分房地产领域经营者仍未摆脱卖方市场思维，仍在利用自身强势地位，通过各种手段“压榨”消费者以图牟利。面对政策调整和市场变化，相关经营者应当转变经营理念，以质量求发展，向服务要效益，立足长远发展，摒弃短视行为，严格落实《民法典》《消费者权益保护法》《城市房地产管理法》《商品房销售管理办法》《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等相关法律法规及政策文件规定，切实承担应尽的义务和责任，保护好购房消费者的合法权益。

（二）房地产企业应当依法诚信经营，保质保量合格交付。房地产企业要严格按照建筑质量标准保证房屋质量，向消费者交付合格房屋及《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》等文件，杜绝粗制滥造、偷工减料，虚假宣传、不当诱导，擅自变更、随意违约，捆绑提价、胡乱收费，霸王条款、推诿塞责等问题，以良好品质、真诚服务回馈广大消费者的信任。工程监理单位应当充分发挥作用，依照法律、法规以及有关技术标准、设计文件和建设工程承包合同，对施工质量实施监理，严格把关。

（三）房屋中介机构应当加强管理，有效约束从业人员，切实履行应尽义务。要严守《房地产经纪管理办法》等规定，遵守职业规范，恪守职业道德，在经营场所醒目位置标明房地产经纪服务项目、服务内容、收费标准以及相关房地产价格和信息，尽职查看委托出售、出租的房屋及房屋权属证书，委托人的身份证明等有关资料，详细向消费者说明房地产经纪服务合同和房屋买卖合同或者房屋租赁合同的相关内容，特别是房屋的真实情况、与消费者利益相关的重要内容等。房屋中介应当消除信息差，为交易各方提供便利，有效提升服务价值，杜绝发布虚假信息、隐瞒真实情况、利用不公平格式条款等侵害消费者合法权益。

（四）消费者购房要注意多看多问，加强自我保护。要仔细查看房地产开发企业、房屋中介机构的资质、信誉。购买新房时，注意查看《国有土地使用权证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》《商品房预售许可证》或《商品房销售许可证》。对于房屋位置、环境、配套等情况，切勿轻信口头承诺，重要内容一定要写入合同。注意了解房屋产权、限购政策、贷款条件等相关内容。自身不符合购房条件的，不要抱侥幸心理，寄望经营者的不实承诺。签订合同前，要认真阅读、完整理解合同条款及补充协议、合同附件，比如房屋面积、楼层、房号、房屋价格、交房时间、交房标准、解除合同的条件、违约责任等。要注意保存楼盘和中介的宣传资料、购房合同、付款票据、样板房资料等证据，以维护自身合法权益。收房验收时，要根据购房合同约定的标准对房屋工程质量及配套设施一一验收，并做好记录，有条件的，可以聘请相关监理机构、专业验房人员一起验收，注意查看并保存好《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。发生纠纷，及时依法维权。

以下为《商品房投诉情况专题报告》

居住需求是老百姓最重要的消费需求之一，通常也是单笔支出最大的消费。普通消费者由于商品房交易频次少，相关知识比较缺乏，而房产交易中又关联金融等多个行业，使得商品房交易问题复杂化，消费者通过买卖商品房实现居住需求的同时，也经常发生消费纠纷。

（一）房屋质量，暗藏玄机不胜防

在房屋质量方面，消费者投诉的主要问题有：一是房屋质量差，墙体及天花板开裂，地基下沉，屋面漏水渗水，管道渗漏不通等；二是精装修房暗藏玄机，如用材不实，高端宣传、低标配置，工艺粗糙、质量不过关等；三是隐蔽工程偷工减料，使用次品材料等；四是水电管线布设不规范，使用不合格、劣质材料等，同一小区工程质量相仿，出现质量问题时容易引发群体投诉；五是房屋有质量问题不及时维修或维修质量差。

例如，2020年张女士购买了位于山东省青岛市黄岛区的一套商品房，开发商承诺最晚于2021年7月交房。2021年6月开发商通知交房，但张女士在验房时发现房屋的厨房顶部钢筋外漏、卫生间防水层未铺设、房屋层高不符合合同约定等情形，要求开发商进行整改，但开发商一直不予理睬。青岛市消费者权益保护委员会接诉后，联系开发商负责人调查核实，负责人表示张女士反映的问题属实，后期将会积极和张女士协商，妥善处理张女士提出的整改方案。

又如，2021年8月，消费者江先生向上海市消费者权益保护委员会投诉，其购买了一套精装修房，2020年10月底，办理了验收。入住后不久，发现多个房间有墙体发霉渗水、墙纸大面积脱落、天花板开裂等情况，向开发商反映多次，对方派施工队上门维修，由于使用劣质且有异味的墙纸、墙体渗水发霉问题始终得不到解决，给消费者正常生活带来很大烦恼。江先生认为开发商施工质量差，要求彻底解决问题。开发商则坚持认为这些都属正常现象，不是施工质量问题。上海市消保委与家装办专家走访现场，经检测，墙体不同程度脱落、渗水均由基层处理不当造成，应当由开发商承担维修责任，因施工质量给消费者造成的损失应予以赔偿。2021年9月8日，经现场调解，双方达成和解，开发商一次性补偿消费者现金2万元，由消费者自行维修。

再如，2020年9月6日，广州某香港品牌楼盘60多名业主集体联名向广州市消费者委员会反映小区内刚收楼的楼盘水管存在严重生锈问题。水管锈蚀会影响用水安全，也会极大缩短水管正常使用寿命，构成房屋质量隐患。有部分业主自行雇人更换户内水管，却发现依照开发商提供的户内给排水布置示意图没能挖到入户的主水管。业主们多次通过物业与开发商交涉，质疑工程质量，要求提供分户验收表、水管材料检测报告及隐蔽工程验收等有关文件，并更换生锈的水管。开发商一直未正面回应，只是授权物业公司解释水管生锈为正常物理现象。广州消委会介入调解后，采取了企业约谈、媒体曝光等方式层层推进，督促开发商回应和处理， 2021年3月26日双方达成和解。

消协意见

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”因此，当房屋出现主体结构质量不合格和严重质量问题，影响消费者居住时，消费者可以要求解除合同并主张开发商赔偿损失。当房屋出现渗水、空鼓等非严重质量问题时，保修期内开发商应承担保修义务并对造成的其他损失承担赔偿责任。

（二）价外加价，变相抬高售房价

在房屋价格方面，消费者投诉的主要问题有：一是买房被要求购买装修包、升级包等，变相提高房价。一些摇号热销楼盘的置业顾问隐晦告诉购房者，不买“装修升级包”就无法签订购房合同；二是随意收取房价外费用，如团购费、排号费、改造费、开户费等；三是混淆定金、订金、意向金等。有的开发商销售时收取诚意金，选房时未经消费者同意将诚意金转为定金并开具专用收据。发生纠纷时以定金不退为由拒绝退款。

例如，2019年5月，蒋先生购买了江苏省南京市某楼盘的房子，刷卡付款时蒋先生被要求按照2笔刷，一笔是276万多元，另一笔50万元，两张收据的单位名称不同，其中50万元为改造费，收据单位为某建筑装饰工程有限公司。当时未给出改造项目和标准，且合同内未体现50万元改造的内容。后经过了解，与蒋先生同一下叠户型的其他业主存在未收50万元改造费的情况。2021年6月30日，蒋先生向南京市消费者协会反映相关问题，并提出要求退还50万元费用。经南京市消协房地产消费维权专业委员会工作人员调解，该公司最终将50万元费用退还给了蒋先生。

又如，2021年8月17日，四川省凉山州会东县保护消费者权益委员会接到某小区的多名业主代表关于某房地产开发公司违规收取841户业主天然气开户费的群体投诉。经调查，该房地产公司近日要求小区业主每户缴纳3500元天然气开户费，但购房合同上写明该小区水、电、气三通交房。业主们在多次与公司协商无果后，集体到会东县消委会投诉。县消委会多次组织双方进行现场调解。房地产公司称是能源公司要收此项费用，他们只是代收，但未能出示任何收取天然气初装费的收费依据。国家发改委、住房和城乡建设部、市场监管总局联合下发的《关于规范城镇燃气工程安装收费的指导意见》（发改价格〔2019〕1131号）明确规定“新建商品房配套建设规划红线范围内的燃气工程安装费用统一纳入商品房开发建设成本，房地产开发企业、燃气企业等不得另外向买受人单独收取。”消委会工作人员向房地产公司详细解释了相关内容。经调解，房地产公司对业主做出承诺不再收取天然气初装费，且不得以任何名义收取该费用。

再如，2021年9月6日，安徽省宿州市灵璧县消保委接到消费者陈女士投诉，称其到灵璧县某房产项目看房，销售员口头宣传该小区初中部是六中的学区，经消费者再三确认，决定购买并缴纳两万元认筹金，之后又在销售员的引导下转为认购。7月22日教育局出台学区划分文件，该房产初中部是另一学校，不符合当初承诺。消费者于7月30日找销售员退房，销售员坚称是六中学区，消费者要求将六中是该小区学区加入合同，销售员不同意，消费者要求房地产公司退房退定金。接到投诉后，经工作人员调解，经营者退还消费者购房定金两万元。

消协意见

《价格法》第十三条规定，经营者销售商品、提供服务应当明码标价，不得在标价之外加价出售，不得收取任何未予标明的费用。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。”《民法典》第五百八十七条规定：“债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。”商品房买卖中，开发商经常以认筹金、诚意金、排号费等各种名义提前收取消费者费用，然后通过合同将其转化为定金，限制消费者解除合同的权力，使消费者权益遭受损害。消费者要注意查看相关票据和合同内容，防止交费名目发生变化。

（三）隐瞒夸大，违规诱导购房人

在售楼宣传方面，消费者投诉主要问题有：一是隐瞒房屋性质，违规诱导消费者交易，比如隐瞒限售房情况（限售期内不能过户）、公寓房的产权年限（大多为40年）等，损害消费者权益；二是通过文字、现场展示、口头承诺等形式作虚假宣传、虚假承诺；三是以协助办理贷款为名诱导不具备条件的消费者购房；四是隐瞒重要不利因素，未充分履行告知义务，比如周边设施情况等；五是夸大宣传房屋的有利条件，诱导交易，比如学区房、交通条件等。

例如，2021年7月23日，消费者宫女士来到浙江省嘉兴市平湖市消费者权益保护委员会投诉，称其和丈夫于两个月前来到平湖，在6月13日定购了当湖街道某楼盘一套商品房，当时支付了20万诚意金，手上只有认购书和收款收据，投诉购买时开发商没有告知该商品房位于火葬场旁边，隐瞒了重要信息，要求开发商退房，开发商拖延不肯退。平湖市消保委工作人员接诉后，经过多次沟通，开发商同意退款，消费者表示满意。

又如，2021年7月5日，消费者董先生向厦门市消费者权益保护委员会投诉，称其于2018年5月15号与厦门某房地产开发企业签订商品房买卖合同，2020年9月准备收房时，发现无法明确房地产开发企业在销售时承诺赠送的花园及地下室的使用性质及范围。消费者多次要求房地产开发企业给予相关说明和解决，但过了十个月时间，对方仍没有任何明确回复和解决问题的诚意。厦门市消保委接到投诉后立即展开调查，房地产开发企业负责人表示原先承诺赠送的前后花园性质是属于业主共有，无法给予明确产权性质。最终，经多次调解，房地产开发企业补偿消费者董先生半年物业费，消费者表示同意。

再如，2021年5月初，消费者钟先生在四川省内江市威远县某房地产售楼部看中一套79平方米商品房，房屋总价款为33万余元。钟先生告知售楼人员自己因征信问题可能无法办理贷款，售楼人员称他们有渠道可以协助消费者向银行成功办理贷款。随后双方签订了订购合同，消费者以按揭方式支付了3成首付款共计10万余元，双方约定，余款23.6万元将由售楼部协助消费者向银行申请办理贷款。由于贷款未获批，消费者无力承担剩余房款，6月初消费者要求解除购房合同并退还房款。开发商称若解除购房合同，应当按合同约定支付房款总价15%共计5万余元违约金。双方多次协商无果，消费者于7月1日投诉至威远县保护消费者权益委员会。经工作人员组织4次现场调解，最终开发商同意退还消费者首付房款，终止合同。

消协意见

消费者有权知悉所购房屋的真实情况，包括房屋本身、配套设施及周边规划。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”《商品房销售管理办法》第十五条规定：“房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。”此外，《房地产广告发布规定》明确了房地产广告内容不得含有升值或者投资回报的承诺、不得以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置、不得违反国家有关价格管理的规定、对规划或者建设中的市政条件作误导宣传。对于房屋交易，消费者应当结合自身信贷条件合理安排，不符合信贷条件的，切勿轻信开发商或中介协助成功办理贷款的承诺。

（四）花式违约，各种理由拒担责

在合同履行方面，消费者投诉主要问题有：一是交付的房屋与样板房、楼书宣传等不一致。如房屋层高变低、多出横梁等；二是房屋面积缩水，与合同约定面积不符；三是开发商延迟交房，拒不承担违约责任；四是交房后，不能及时协助业主办理过户；五是绿化带、健身区等未随房交付或改为其他用途，如游泳池变停车位等；六是利用补充协议、特别约定等方式推行不公平格式条款。

例如，2019年11月安徽滁州天长市消费者潘先生在天长市某房产公司订购一套房屋，订购房屋的同时还签订了无理由退房协议，协议书规定购房人自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，购房人享有无理由退房的权利。2019年11月自潘先生签订合同后，房产公司却一直不能正式网签，故于2020年11月9日申请无理由退房。房产公司却以各种理由迟迟不予以退款，2021年6月潘先生投诉到天长市消费者权益保护委员会。市消保委接诉后立即安排专人调查，消费者投诉属实。经消保委工作人员沟通调解，最终达成一致意见：被诉房产公司安排专人处理退款事宜，7月下旬消费者收到退房款64万余元。

又如，消费者张女士向厦门市消费者权益保护委员会投诉反映，其于2019年7月2日通过厦门某房地产开发有限公司购买房产一套，面积为84.08平方米。2021年6月18日交房，房地产公司提交的验收材料显示实际测量面积为83.28平方米（面积差为0.8平方米，差价为31439.2元），房地产公司表示按合同约定面积差不到1%的不退差价。合同第五章第十三条面积差异处理方式第一款约定：套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）据实结算房价。补充协议约定：建筑面积误差比绝对值大于1%并在3%以内的含3%时，按合同单价据实结算房价。消费者认为主合同约定明确，不需签订补充协议。补充协议相关内容是对主合同的完全背离。买卖双方就此产生争议。经调查，厦门市消保委组织双方进行现场调解，张女士提出免除1-2年物业费方案，双方未能达成一致。之后，经电话联系，房地产公司同意赠送一台破壁机作为补偿。

再如，2021年9月9日，消费者吴先生向江苏省镇江市消费者协会投诉称，在签正式购房合同时，吴先生发现合同上有不平等的条款，他的违约责任和开发商的违约责任是不对等的，如果是吴先生违约，逾期付款需付给开发商每天万分之三的违约金，而开发商如逾期交房只需支付消费者每天万分之一的违约金。吴先生对此条款提出异议，开发商说合同是住房和城乡建设局提供的合同范本，有问题去咨询住房和城乡建设局，消费者咨询了住房和城乡建设局，回复这个合同范本是住房和城乡建设局提供的，但是其中的具体内容是开发商和消费者协商的，合同里出现明显不对等的条款，肯定是不行的。但开发商坚持己见，不同意更改合同条款，并要求吴先生继续履行合同。经镇江市消协工作人员调解，该开发商负责人同意退还吴先生的定金，并表态镇江四个在售楼盘合同中的法律责任将全部改为对等责任，吴先生对处理结果表示满意。

消协意见

依法履约、合格交付，是经营者的应尽义务。根据《民法典》规定，经营者应当按照约定全面履行自己的义务，履行不符合约定的，应当按照合同约定承担违约责任。《商品房销售管理办法》第三十条规定：“房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。”相对于消费者而言，开发商属于强势一方。一些开发商利用定金等方式先行固定消费者，再通过补充协议等“绕开”示范合同强迫消费者接受其单方拟定的不公平格式条款，排除、限制消费者权利，加重消费者责任，减轻、免除经营者责任，消费者要么接受不公平条款，要么损失定金，陷于两难境地，对此应予严厉制裁。

（五）房屋中介，鱼龙混杂要当心

在房屋中介方面，消费者投诉的主要问题有：一是一些房屋中介弄虚作假，比如发布虚假房源信息、房源价格不透明、隐瞒房屋的真实情况等；二是有的存在乱收费现象，比如未告知或未经消费者同意收取代办费、银行贷款手续费等；三是有些房屋中介违规操作，比如泄露买卖双方个人信息、承诺办理银行贷款、代替银行为买方做资金监管、将购房款据为己有或者挪作它用等；四是有的中介公司及工作人员混淆网签备案、网签居间、抵押等概念，误导购房人，使其支付首付与中介费后无法实现网签过户；五是有些利用格式条款侵害消费者合法权益或未按照合同内容履约等。

例如，2021年5月，浙江省台州市蒋先生通过黄岩开鸿房产中介所购买了一套二手房。后来蒋先生在办理过户手续时，因该房产未满两年，需要按全额缴纳5.6%增值税及附加税种。蒋先生认为中介明明介绍该房产产权满两年以上，现在却未满两年，与实际不符，遂向台州市黄岩区消费者权益保护委员会投诉。接诉后，工作人员联系投诉双方进行调解，由于双方对减免费用诉求差距过大，调解未成功，蒋先生表示会通过法律途径进行解决。

又如，2021年7月，消费者王女士通过河南省济源市某房产中介购买一套房屋，签约当日甲方称房产证丢失，并再三保证房产面积为116平方米。消费者预付房款5万元给房产中介。后消费者到银行办理贷款手续时了解到该处房产实际登记面积为113.22平方米，比合同中的面积少2.78平方米。消费者当即与房产中介反映面积不符的问题，中介方得知后，提出与甲方协商在原成交价基础上降3万元来解决，甲方不同意。消费者要求退购房款5万元，房产中介负责人表示只能退3万元。9月3日，消费者到济源市消费者权益保护委员会投诉，经调解，最后三方在原签订合同成交价的基础上下降2万元，达成和解协议。

消协意见

《房地产经纪管理办法》第二十二条规定：“房地产经纪机构与委托人签订房屋出售、出租经纪服务合同，应当查看委托出售、出租的房屋及房屋权属证书，委托人的身份证明等有关资料，并应当编制房屋状况说明书。经委托人书面同意后，方可以对外发布相应的房源信息。”在签订房地产经纪服务合同前，房地产经纪机构及经纪人应当如实向委托人说明房地产经纪服务合同和房屋买卖合同的相关内容，并就各方权利义务进行如实告知。房地产经纪机构及经纪人未履行应尽义务，造成消费者损失的应当承担赔偿责任。

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